Impugnare la pigione iniziale: i 30 giorni
All’ingresso in un alloggio in Svizzera, l’art. 270 CO concede un termine breve — di regola 30 giorni dalla presa di possesso — per impugnare la pigione netta iniziale se supera quella teorica calcolata dalla pigione dell’inquilino precedente, indicizzata secondo le regole legali.
Di cosa tratta l’art. 270 CO?
Questa disposizione tutela l’inquilino subentrante da una pigione netta iniziale manifestamente superiore a quanto consentirebbe l’indicizzazione legale della pigione netta pagata dal precedente inquilino (tasso di riferimento e IPC secondo l’art. 13 OBLF).
L’impugnazione riguarda la pigione netta all’ingresso, non un successivo calo del tasso di riferimento — quest’ultimo rientra nell’art. 270a CO.
Come decorrono i 30 giorni
Il termine inizia con la presa di possesso effettiva (consegna delle chiavi), non con la firma del contratto. L’impugnazione deve pervenire al locatore entro questo termine — di pratica raccomandata o con ricevuta, motivata e se possibile con il calcolo della pigione teorica.
Conservate prova di data e contenuto. Swirent può aiutare a quantificare lo scostamento e a redigere una lettera tipo; invio e follow-up restano vostra responsabilità.
Se il termine è scaduto
Un’impugnazione tardiva rischia di essere inammissibile ex art. 270 CO. Non escludono però altre strade: a seconda dei fatti, altre tesi (pigione abusiva, vizio del consenso, art. 270a CO per una riduzione successiva, ecc.) possono esistere — la loro ammissibilità dipende dal caso e spesso richiede analisi legale.
Perdere il termine può far venir meno lo strumento rapido dell’art. 270 CO; agire il prima possibile resta l’approccio migliore.
Documenti utili per la pratica
Preparate contratto, stato dei luoghi, data di ingresso, pigione netta iniziale e, se noti, pigione netta e data di determinazione del precedente inquilino. Senza questi dati il calcolo legale può essere impossibile o approssimativo.
Swirent analizza il contratto scansionato e stima lo scostamento; il risultato è indicativo e non sostituisce un parere legale personalizzato.