Referenzzinssatz OFL und Mietzinsenkung
In der Schweiz sind viele Wohnmieten an den von der BWO/OFL veröffentlichten Hypothekar-Referenzzinssatz und an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Sinken diese Indizes zum Vorteil des Mieters, kann nach Art. 270a OR unter Voraussetzungen und Fristen eine Senkung verlangt werden.
Was ist der Referenzzinssatz OFL?
Der Referenzzinssatz (Hypothekar-Referenzzinssatz) wird periodisch von der Schweizerischen Bausparkassen-Vereinigung (BWO/OFL) im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) festgelegt. Er spiegelt die durchschnittlichen Hypothekarzinskosten in der Schweiz wider.
Es ist nicht der Zinssatz Ihrer eigenen Hypothek, sondern ein nationaler Indikator für Mietzinsanpassungen, wenn Vertrag oder Gesetz darauf verweisen. Offizielle Werte bilden die Grundlage der Berechnung nach Art. 13 VMWG/OBLF.
Wie Zinssatz und LIK die Nettomiete beeinflussen
Bei Mietverträgen nach schweizerischem Recht verbindet die übliche Formel die Entwicklung des Referenzzinssatzes zwischen Mietzinsfestlegung und heute mit der LIK-Entwicklung im gleichen Zeitraum — praktisch zählt der LIK nur zu 40 % (Art. 13 VMWG/OBLF).
Nur die Nettomiete (ohne Nebenkosten und umlagefähige Accessoires) ist relevant. Ein gestiegener Referenzzinssatz kann eine Erhöhung rechtfertigen; ein gesunkener kann unter Voraussetzungen eine Senkung eröffnen.
Wann eine Senkung verlangen (Art. 270a OR)
Art. 270a OR erlaubt dem Mieter, eine Senkung zu verlangen, wenn der Referenzzinssatz gesunken ist oder der LIK seit der letzten Mietzinsfestlegung gefallen ist und die aktuelle Nettomiete die rechnerische Soll-Nettomiete übersteigt.
Das Begehren muss mindestens drei Monate vor der nächsten jährlichen Fälligkeit (oder vor dem nächsten vertraglichen Anpassungstermin) beim Vermieter eingehen. Bei Ablehnung oder längerem Schweigen kann die kantonale Schlichtungsbehörde angerufen werden — üblicher Schritt vor gerichtlichen Schritten.
Was Swirent leistet — und was nicht
Swirent vergleicht Ihre Nettomiete mit den offiziellen Indizes und schätzt eine Soll-Nettomiete nach Art. 13 VMWG/OBLF. Sie erhalten Musterschreiben zum Anpassen und selbst Versenden; wir reichen keine Rechtsmittel für Sie ein und garantieren kein Ergebnis gegenüber Vermieter oder Behörde.
Jeder Fall hängt von Vertrag, Kanton und Sachverhalt ab (Anfangsmiete, Nebenkosten, Baumaßnahmen usw.). Bei Unsicherheit empfiehlt sich qualifizierte Rechtsberatung.