Anfangsmietzins anfechten: die 30-Tage-Frist
Beim Bezug einer Wohnung in der Schweiz gewährt Art. 270 OR eine kurze Frist — grundsätzlich 30 Tage ab Übernahme — um den Netto-Anfangsmietzins anzufechten, wenn er die rechnerische Nettomiete übersteigt, die sich aus der Vormieter-Nettomiete nach den gesetzlichen Indexregeln ergibt.
Worum geht es in Art. 270 OR?
Diese Bestimmung schützt den einziehenden Mieter vor einem Netto-Anfangsmietzins, der deutlich über der gesetzlich indexierten Vormieter-Nettomiete liegt (Referenzzinssatz und LIK gemäss Art. 13 VMWG/OBLF).
Die Anfechtung betrifft die Nettomiete bei Einzug, nicht eine spätere Senkung des Referenzzinssatzes — diese fällt unter Art. 270a OR.
Wie die 30 Tage laufen
Die Frist beginnt mit der tatsächlichen Übernahme der Wohnung (Schlüsselübergabe), nicht mit der Vertragsunterzeichnung. Die Anfechtung muss innert dieser Frist beim Vermieter eingehen — praktisch per Einschreiben oder Empfangsbestätigung, begründet und wenn möglich mit Berechnung der Soll-Nettomiete.
Bewahren Sie Nachweis von Datum und Inhalt auf. Swirent hilft bei der Schätzung der Differenz und bei Musterschreiben; Versand und Nachverfolgung liegen bei Ihnen.
Wenn die Frist verstrichen ist
Eine verspätete Anfechtung riskiert die Unzulässigkeit nach Art. 270 OR. Das schliesst andere Wege nicht aus: je nach Sachlage können andere Argumente (missbräuchliche Miete, Willensmangel, später Art. 270a OR usw.) infrage kommen — ihre Zulässigkeit ist einzelfallabhängig und oft juristisch zu prüfen.
Die spezifische, schnelle Hebelwirkung von Art. 270 OR kann verloren gehen; so früh wie möglich handeln bleibt daher sinnvoll.
Hilfreiche Unterlagen für Ihr Dossier
Halten Sie Vertrag, Übergabeprotokoll, Einzugsdatum, Netto-Anfangsmietzins und — falls bekannt — Vormieter-Nettomiete und Festlegungsdatum bereit. Ohne diese Angaben ist die gesetzliche Berechnung oft unmöglich oder nur näherungsweise.
Swirent wertet Ihren gescannten Vertrag aus und schätzt die Differenz; das Ergebnis ist indikativ und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.